Hisseli Tapuda Önalım (Şufa) Hakkı 2026: 1 Yıl Süresi, Dava ve Rayiç Bedel

Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı doğabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 732–734. maddelerine göre bu hak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklikle yeni satışlarda azami dava süresi iki yıldan bir yıla indirildi; noter bildirimi sonrası üç aylık süre ise devam ediyor.

Şufa hakkı nedir, kim kullanabilir?

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet konusu taşınmazda payını üçüncü kişiye satan bir paydaşın diğer paydaşlarına tanınan dava yoluyla öncelikli satın alma hakkıdır. Hissedarın kendi payını diğer mevcut paydaşa satmasıyla üçüncü kişiye satış aynı şey değildir. İşlemin niteliği ve tapu kayıtları belirleyicidir.

2026’da önalım hakkı süresi kaç ay, kaç yıl?

• Noter bildirimi: Satış, alıcı veya satıcı tarafından hak sahibi paydaşlara noter aracılığıyla bildirildiyse bildirimden itibaren 3 ay.
• 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlar: Her hâlde satış tarihinden itibaren en çok 1 yıl.
• 25 Aralık 2025’ten önceki satışlar: 7571 sayılı Kanun’un geçici hükmü uyarınca eski düzenleme devam eder; azami süre 2 yıldır. Noter bildirimi sonrası 3 aylık süre ayrıca dikkate alınır.

Örnek: 20 Mart 2026 tarihinde satılan pay için noter bildirimi 10 Nisan 2026’da hak sahibine ulaşmışsa üç aylık süre önem kazanır; “satıştan itibaren bir yıl var” diyerek üç aylık süreyi beklemek hak kaybına neden olabilir. Kesin son gün ve tebligat geçerliliği somut dosyada incelenmelidir.

Şufa davası nasıl açılır?

1. Tapu kaydından paylı mülkiyeti ve satış işlemini doğrulayın.
2. Satışın tarihini, alıcıyı, noter bildirimini ve tebliğ tarihini belgeleyin.
3. Hak düşürücü süre dolmadan alıcıya karşı önalım davası açılması için hukuki destek alın.
4. Mahkemenin belirleyeceği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin, hâkimin verdiği kesin sürede gösterilen yere yatırılması gerektiğini unutmayın.

Şufa bedeli tapuda yazan satış bedeli mi?

25 Aralık 2025 değişikliği sonrasında Türk Medeni Kanunu madde 734, dava konusu payın rayiç bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini ve bu tutar ile alıcıya düşen tapu giderlerinin belirtilen şekilde yatırılmasını öngörüyor. Bu hüküm, geçici madde gereği değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır. Bu nedenle sadece tapuda yazılı bedeli esas almak yanıltıcı olabilir.

Her hisseli satışta şufa hakkı var mı?

Hayır. TMK madde 733 uyarınca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca satışın niteliği, paylı mülkiyet durumu ve feragat belgeleri değerlendirilmelidir.

Önalım hakkından vazgeçilebilir mi?

Genel feragat için resmî şekil ve tapu kütüğüne şerh gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir; satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bu ayrım hak kaybını önlemek açısından önemlidir.

Sık sorulan sorular

Paydaşlardan habersiz satış geçersiz mi?

Yasal önalım hakkı satış işlemini kendiliğinden geçersiz yapmaz. Hak, koşulları varsa alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Şufa hakkı için noter ihtarı zorunlu mu?

Kanun, satışın diğer paydaşlara alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesini düzenler. Dava açma süresinin değerlendirilmesinde bildirim tarihi kritiktir.

Hisseli tapu mirastan kaldıysa ne değişir?

Önce mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğu tespit edilmelidir; hakların uygulanması bu niteliğe göre farklılaşabilir.

İlgili rehberler ve resmî mevzuat

Miras kalan taşınmazın tapu sorgulaması ve Web Tapu işlem takibi rehberlerimizi inceleyebilirsiniz. Kanun metni: Adalet Bakanlığı TMK 732–734; değişikliğin kaynağı: 7571 sayılı Kanun.

Bu içerik 25 Ekim 2026 tarihli genel hukuki bilgilendirmedir. Hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması için somut tapu ve tebligat belgeleriyle avukata danışılmalıdır.