Ev Satılınca Kiracı Çıkmak Zorunda mı? 2026 Yeni Malik İçin 1 Ay ve 6 Ay Kuralı

Kiracılı bir evin satılması, kiracının sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi uyarınca kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla yalnızca tapu devri gerçekleşti diye kiracının aynı gün ya da keyfî olarak belirlenen kısa bir sürede evi boşaltması gerektiği söylenemez. Bununla birlikte, yeni malikin gerçek konut gereksinimi varsa TBK 351 çerçevesinde belirli bildirim ve dava koşullarıyla tahliye talep etme hakkı bulunabilir.

Bu 2026 rehberi, evin satışından sonra kira ödemesi, yeni ev sahibiyle sözleşme, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kiracının dikkat etmesi gereken belge ve süreleri ayrı ayrı açıklıyor.

Ev satılınca eski kira sözleşmesi geçerli kalır mı?

Evet. TBK 310’a göre yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Mevcut kira sözleşmesi, yalnızca mülkiyetin değiştiği gerekçesiyle ortadan kalkmaz. Yeni sahibin her durumda yeni sözleşme imzalatabileceği veya evin satışını tek başına tahliye nedeni sayabileceği yönündeki ifadeler bu yasal düzenlemeyle bağdaşmaz.

Kiracı açısından bu durum, sözleşmenin süresi, kira ödeme günü ve diğer hükümlerinin değerlendirmeye devam edeceği anlamına gelir. Taraflar hukuken geçerli yeni bir anlaşma yapabilir; ancak satış yapılması tek başına kira bedelinin istenildiği kadar artırılmasına imkân vermez. Kira artışı ve diğer değişiklikler kanunun emredici kuralları ile sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? TBK 351 ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunması hâlinde özel dava yolu tanır. Bu gereksinimin gerçek ve zorunlu olup olmadığı somut uyuşmazlıkta değerlendirilir; “evi satın aldım, çık” beyanı tek başına tahliye kararı değildir.

Bir aylık yazılı bildirim ve altı ay sonra dava

1. Satın alma tarihi: Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde gereksinim nedeniyle tahliye talebini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
2. Altı aylık yol: Bu yasal koşul gerçekleştiğinde, yeni malik edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir.
3. Dava ve karar: Tahliye otomatik gerçekleşmez; gerekli prosedürler, gerçek gereksinim ve uyuşmazlık mahkeme tarafından değerlendirilir.

Alternatif yol: TBK 351, yeni malikin dilerse gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin süresi bittikten başlayarak bir ay içinde dava açabileceğini de düzenler. Bir aylık bildirim ile sözleşme süresinin bitimindeki dava seçeneği birbirinden farklıdır; her dosyada tarihler ayrı hesaplanmalıdır.

Örnek: Ev 15 Ekim 2026’da satılırsa ne olur?

Yalnızca örnek zaman çizelgesi: Bir konutun 15 Ekim 2026 tarihinde yeni malike geçtiğini varsayalım. TBK 351’in ilk yolu kullanılacaksa yeni malik edinmeden itibaren bir aylık bildirim koşulunu dikkate alır; ihtiyaç nedeniyle dava açılabilecek altı aylık dönem de edinme tarihine bağlı hesaplanır. Bu örnek, kiracının 15 Kasım’da evi boşaltmak zorunda olduğu veya 15 Nisan’da kendiliğinden tahliye edileceği anlamına gelmez. Tebliğ, yasal süre hesapları, zorunlu arabuluculuk ve dava süreci somut olaya göre ayrıca incelenir.

Kiracı yeni ev sahibine kirayı nereye yatırmalı?

Tapu devrinin gerçekleştiği bildirildiğinde yeni malikin kimliğini ve ödeme talimatını güvenilir kanallardan doğrulayın. Yalnızca SMS ya da bilinmeyen bir numaradan gönderilmiş IBAN’a ödeme yapmak yerine, yeni malikin hesap bilgilerini yazılı olarak isteyin; mümkünse malik değişikliğini güvenilir belge ve taraflarla teyit edin.

• Önceden yapılan kira ödemelerinin dekontlarını saklayın; açıklamaya ödeme dönemi ve kira olduğunu yazın.
• Yeni IBAN bildiriminin tarihini ve kiraya veren sıfatını gösteren kayıtları arşivleyin.
• Aynı dönem kirası için iki farklı kişiden talep gelirse mülkiyet ve alacaklılık durumunu netleştirmeden ikinci kez ödeme yapmayın. Gerekirse hukuki danışmanlık alın.
• Mevcut sözleşmeniz dijital kanalda hazırlanmışsa e-Devlet kira sözleşmesi rehberimiz, belgeyi ve onay sürecini anlamanıza yardımcı olabilir.

Kiracının depozitosu ev satılınca yanar mı?

Hayır, yalnızca satış nedeniyle depozitonun kendiliğinden kaybedildiği söylenemez. Güvence bedelinin niteliği ve iadesi TBK 342 ve kira sözleşmesindeki ilgili hükümlere göre değerlendirilir. Bankada tutulan güvence bedeli ile eski ev sahibine elden verilmiş ve henüz çözülmemiş bir depozitonun fiilî durumu farklı olabilir. Kiracı, ödeme dekontunu, eski sözleşmeyi ve varsa yeni malikle yazışmaları korumalıdır.

Depozito iadesi için özel hukuki koşullar ve bankadaki üç aylık sınır hakkında 2026 kira depozitosu iade rehberimizi okuyabilirsiniz.

2026’da kira tahliye uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Genel kural olarak evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan davalarda arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye bu düzenlemenin istisnasıdır. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açmayı planladığı tahliye davasında arabuluculuk aşaması bu nedenle önem taşıyabilir.

Yalnızca telefonla görüşmek veya WhatsApp’ta pazarlık yapmak, yasal dava şartı olarak öngörülen arabuluculuk başvurusu yerine geçmez. Başvuru ve hak düşürücü sürelerin etkileşimi hukuki önem taşıdığından tarafların güncel mevzuat ve gerektiğinde uzman görüşüyle hareket etmesi gerekir.

Yeni ev sahibi veya kiracı için kontrol listesi

Durum	İzlenecek yol
Ev yeni satıldı	Tapu devri ve yeni malikin iletişim bilgileri güvenilir şekilde doğrulanır; mevcut sözleşme saklanır.
Yeni malik kira hesabını değiştirdi	Yazılı ödeme bilgisi alınır; dekont ve dönem açıklamaları korunur.
“Bir ay içinde çık” deniliyor	Bu beyanın TBK 351’deki bildirim süresi ile fiilî tahliye yükümlülüğünü karıştırıp karıştırmadığı kontrol edilir.
Gerçek konut ihtiyacı ileri sürülüyor	Yazılı bildirim tarihi, edinme tarihi, sözleşme bitişi ve dava/arabuluculuk usulü birlikte değerlendirilir.
Depozito belirsiz	Eski makbuz, banka kaydı ve kira sözleşmesi kullanılarak güvence bedelinin akıbeti yazılı sorulur.

Sık sorulan sorular

Ev satılınca kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. Satış tek başına sözleşmeyi sona erdirmez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Tahliye için hukuken geçerli sebep ve usul aranır.

Yeni malik kiraya yüzde 100 zam yapabilir mi?

Sırf evin satılması nedeniyle sınırsız kira artışı hakkı doğmaz. Artışın geçerliliği kanun ve sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir.

Bir aylık ihtarname kiracıyı bir ay sonra tahliye eder mi?

Hayır. TBK 351’deki bir ay, yeni malikin edinmeden sonra yazılı bildirim koşuluyla ilgilidir; doğrudan bir aylık zorunlu taşınma süresi değildir.

Kira sözleşmesi eski ev sahibinin adınaysa geçersiz mi olur?

Hayır. TBK 310 yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenler. Somut dosyada ilgili kayıtları ve tarafların kimliklerini doğrulamak yine önemlidir.

Resmî kaynaklar

Adalet Bakanlığı Mevzuat – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 310 ve 351 · Adalet Bakanlığı Mevzuat – 6325 sayılı Kanun m. 18/B · Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı – Sık Sorulan Sorular.

Öne çıkan görsel konut anahtarlarını göstermektedir: Alejandro Navarro López / Wikimedia Commons, CC0 1.0. Temsilî fotoğraftır, gerçek bir tahliye olayını göstermemektedir.

Bilgi kontrolü: 22 Ekim 2026. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; yasal sürelerin hesaplanması ve dava koşulları için taşınmazın edinme tarihi, sözleşme ve tebligat kayıtlarıyla bireysel değerlendirme gerekir.