Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir? 2026 İskân ve Tapu Rehberi

Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir? Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne (TKGM) göre üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış bir yapıda, ortak maliklerden birinin başvurusu veya yetkili idarenin yapı kullanma izin belgesini tapu idaresine göndermesi üzerine kat mülkiyetine geçiş resen yapılabilir. Bu işlem, henüz kat irtifakı kurulmamış bir binada ilk kez kat mülkiyeti kurulmasından farklıdır.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı, yapılması planlanan ya da yapımı sürmekte olan bir binanın bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payına bağlı tapu hakkıdır. Kat mülkiyeti ise mevzuattaki koşullara göre tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Tapuda “kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” yazması; binanın ruhsat, iskân, projeye uygunluk ve diğer hukuki durumları hakkında sorulacak soruları ortadan kaldırmaz.

Kat mülkiyetine geçmek için iskân belgesi zorunlu mu?

TKGM’nin resmî açıklamasındaki bu dönüşümün temel şartlarından biri, ilgili yapı için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olmasıdır. İskân, tamamlanmış yapının ilgili idare tarafından kullanımına izin verildiğine ilişkin belgedir. “Belediyede iskân başvurusu yapıldı” bilgisiyle “yapı kullanma izin belgesi alındı” bilgisi aynı değildir. Mevcut durumu ruhsatı düzenleyen belediye veya ilgili yetkili idareden teyit edin.

Kat irtifakı tapusu kat mülkiyetine nasıl çevrilir? Adım adım

1. Mevcut tapu niteliğini kontrol edin. Tapu kaydında bağımsız bölümün kat irtifaklı olup olmadığını ve bilgilerinin doğru yazılıp yazılmadığını belirleyin.
2. Yapı kullanma izin belgesinin durumunu doğrulayın. İskânın düzenlenip düzenlenmediğini belediye veya ilgili yetkili idareden öğrenin.
3. Resen işlem olup olmadığını sorun. Yetkili idarenin yapı kullanma izin belgesini tapu idaresine gönderip göndermediğini kontrol edin.
4. Gerekirse maliklerden biri başvursun. TKGM Sıkça Sorulan Sorular’a göre kat irtifakı sahibi ortak maliklerden birinin başvurusu, geçişin başlatılması için yeterli olabilir. Başvurunun somut koşullarını tapu müdürlüğüyle teyit edin.
5. Cins değişikliği ve tescil sürecini takip edin. İşlemde kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi ve tapu sicilindeki değişiklikler rol oynayabilir. Başvurunun durumunu resmî kanaldan öğrenin.
6. Güncel tapu kaydını yeniden kontrol edin. Dönüşüm tamamlanınca bağımsız bölümün tapu niteliğinin “kat mülkiyeti” olarak güncellendiğini doğrulayın.

Bütün daire sahiplerinin imzası gerekir mi?

Mevcut kat irtifakından, iskânı alınmış yapı için kat mülkiyetine geçiş kapsamında TKGM, ortak maliklerden birinin başvurusu veya idarenin belgesini göndermesini yeterli görür. Bu nedenle “mutlaka tüm kat maliklerinin aynı anda gidip imza atması gerekir” iddiası genelleştirilemez. Ancak yeni kat irtifakı kurulması, ilk kez kat mülkiyeti tesisi veya yapısal ve sicil bakımından farklı işlemler başka belge ve onay gerektirebilir.

Kat mülkiyetine geçiş için DASK poliçesi istenir mi?

TKGM, mevcut kat irtifakının kat mülkiyetine resen çevrilmesi sırasında zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi dâhil başka belge aranmadığını açıklıyor. Bu ifade, bağımsız bölümün deprem sigortasına ilişkin genel kanuni yükümlülükten muaf olduğu anlamına gelmez. Örneğin satış veya ilgili başka tapu işlemlerinde, kendi düzenlemelerine göre DASK istenebilir. DASK koşullarını işlem türüne göre ayrıca değerlendirin.

Kat mülkiyetine geçiş ücreti ne kadar?

TKGM’nin 2021/4 uygulamasını açıklayan Sıkça Sorulan Sorular bölümünde, kat irtifakının kat mülkiyetine bu kapsamda resen çevrilmesi işleminde döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilmediği belirtilir. Bunun her türlü yapı, ölçüm, proje, iskân veya başka hukuki işlemin masrafsız olduğu anlamına gelmediğine dikkat edin. Binanın eksik evrakı veya farklı bir tescil işlemi varsa ilgili idareden kalem kalem ücret bilgisi alın.

İskân belgesi varsa tapu neden hâlâ kat irtifakı görünüyor?

İskân belgesi ile tapu tescili birbirini izleyen farklı idari işlemlerdir. Yetkili idareden tapu müdürlüğüne belgenin gönderimi, kadastro işlemleri veya sicil kaydının güncellenmesi tamamlanmamış olabilir. Önce belediyede yapı kullanma izin belgesinin durumunu; ardından tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine geçiş işleminin hangi aşamada olduğunu sorgulayın. Nedeni öğrenmeden ücretli aracı hizmetlere başvurmayın.

Kat mülkiyetine geçiş e-Devlet ve Web Tapu’dan takip edilir mi?

e-Devlet’teki tapu bilgileri hizmeti ve TKGM’nin Web Tapu sistemi üzerinden taşınmazınıza ilişkin mevcut kayıtları inceleyebilirsiniz. Bu ekranlar, yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiğinin veya başlatılmış tüm teknik işlemlerin eksiksiz tamamlandığının tek başına kanıtı değildir. Bilgiler uyumsuzsa bağlı olunan tapu müdürlüğünden açıklama alın.

Kat irtifaklı ev satın alınabilir mi?

Kat irtifaklı bir tapunun varlığı tek başına taşınmazın kesinlikle alınamaz olduğunu göstermez. Bununla birlikte alıcı, yapı ruhsatı ve varsa iskân durumunu, tapu kaydının niteliğini, ipotek ve diğer takyidatları, bağımsız bölüm numarasını ve imar/proje uyumunu kontrol etmelidir. Tapu kaydında yapılan inceleme, binanın teknik ve hukuki bütün sorunlarının bulunmadığı garantisi değildir.

Sık sorulan sorular

İskân olmadan kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür mü?

TKGM’nin açıkladığı kat irtifakından kat mülkiyetine olağan dönüşümde yapı kullanma izin belgesi temel şarttır. İskân düzenlenmemişse öncelikle yetkili idareden eksikliklerin öğrenilmesi gerekir.

Bir daire sahibi başvurursa bütün binanın tapusu değişir mi?

Ortak maliklerden birinin başvurusu süreci başlatmaya yeterli olabilir. Tescilin kapsamı binanın ve blokların mevzuattaki durumuna göre belirlenir; yalnız bir dairenin ayrı işlem görüp görmeyeceği genelleştirilemez.

Kat mülkiyeti tapusuna geçiş kaç günde tamamlanır?

Her dosyada geçerli tek bir süre vermek doğru değildir. İskânın düzenlenmesi, teknik belgelerin sisteme işlenmesi ve ilgili tapu/kadastro birimindeki iş akışı süreci etkileyebilir.

Tapuda “kat mülkiyeti” yazması binanın tüm risklerden arınmış olduğunu gösterir mi?

Hayır. Tapu niteliği bina dayanıklılığı, deprem güvenliği veya sonradan yapılan tadilatların tümü hakkında teknik güvence vermez. Gerekirse yetkili uzmanlardan inceleme isteyin.

Resmî açıklamalar ve ilgili içerikler

Temel kaynak: TKGM Sıkça Sorulan Sorular – “Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl olur?”. Diğer işlemler için TKGM’nin Web Tapu portalı kullanılabilir.

İlgili Sigorta Haber rehberleri: Tapuda ipotek, şerh ve haciz (takyidat) sorgulama, konut kredisi ipotek kaldırma ve Emlak ve Tapu kategorisi.