Apartman Aidatını Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder? 2026 Asansör, Demirbaş ve Ortak Gider Rehberi

Apartman aidatında günlük kullanım ve işletme giderleri, kira sözleşmesi ve uygulanabilir kurallar çerçevesinde çoğunlukla kiracıya; binanın kalıcı yenilenmesi, büyük onarımı ve yatırım niteliğindeki masraflar ise kural olarak ev sahibine ilişkindir. Ancak site yönetiminin aidatı kimden isteyebileceği ile kiracı ve ev sahibi arasında giderin nihai olarak kimin üzerinde kalacağı farklı hukuki sorulardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20 ve 22. maddeleri ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 317 ve 341. maddeleri birlikte değerlendirilmelidir.

2026’da apartman aidatını kiracı mı ev sahibi mi öder?

Kiracının konutu kullanmasıyla bağlantılı ortak elektrik, su, temizlik, kapıcı ve rutin işletme giderleri genellikle kiracı tarafından ödenir. Binanın ortak alanlarındaki kapsamlı yenileme, değer artıran kalıcı tesis veya esaslı onarım gibi malik mülkiyetine bağlı giderler ise sıradan kullanım aidatından farklıdır. Aynı aidat makbuzunda bu iki grup birlikte bulunabilir; sadece “aidat” yazıyor diye her kalemin kiracıya yüklendiği kabul edilmemelidir.

Kiracı ve ev sahibi için örnek gider karşılaştırması

Bu tablo mutlak bir ödeme kararı değildir. Harcamanın gerçek niteliği, kira sözleşmesi, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve gerektiğinde yargısal inceleme sonucu değiştirebilir.

Yönetim aidatı doğrudan kiracıdan isteyebilir mi?

Evet, belirli şartlarla. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22, bağımsız bölümden kiracı sıfatıyla devamlı faydalanan kişiyi kat malikinin ortak gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar. Ancak kiracının bu kanuni sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu hüküm nedeniyle “demirbaş harcamaları ev sahibine aittir” şeklindeki kiracı-ev sahibi iç ilişkisine yönelik genel ayrım, site yönetiminin kat mülkiyeti hukukuna dayanan alacağını hiçbir durumda kiracıdan isteyemeyeceği anlamına gelmez. Yönetim ve taraflar arasındaki ödeme/mahsup sürecinde belge ve dönem hesabı önemlidir.

Örnek: Kiracının kira miktarı sınırı ne anlama gelir?

Örneğin aylık kira bedeli 15.000 TL olan bir kiracıya, kat malikinin belirli bir döneme ait ortak gider borcu için site yönetimince başvurulduğunu düşünelim. 634 sayılı Kanun’un 22. maddesindeki kira miktarı sınırı, kiracının yönetim karşısındaki sorumluluğuna ilişkin önemli bir güvencedir. Kiracı yönetimin haklı alacağına karşı ödeme yapmışsa kanunun öngördüğü şekilde kira borcundan mahsup gündeme gelir.

Fakat faturaların hangi döneme ait olduğu, kiracının gerçekten hangi tutarı ödediği, önceki borçlar ve kiraya verene bildirimin yapılması gibi ayrıntılar önemlidir. Tek taraflı olarak kira ödemeyi kesmek yerine ödeme belgesini saklayıp ev sahibine yazılı bildirim yaparak mahsup hesabını netleştirmek daha güvenlidir.

Asansör yenileme ve çatı masrafı kiracıya yazılırsa ne yapılmalı?

1. Giderin ayrıntısını isteyin: Yönetimden işletme projesi, karar, fatura ve gider dökümü talep edin. “Asansör” ifadesi periyodik bakım mı, motor değişimi mi, komple yenileme mi gösteriyor?
2. Kira sözleşmesini kontrol edin: Olağan aidat ve yan giderlere ilişkin hükümlere bakın. Sözleşmenin emredici hukuk kurallarına aykırı olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.
3. Ev sahibiyle yazılı görüşün: Yenileme/yatırım giderini hangi tarafın üstleneceği ve yönetimce tahsil edilen tutarın nasıl mahsup edileceğini açıklaştırın.
4. Gereksiz gecikmeden kaçının: Aidata kendiliğinden itiraz etmiş olmak, yönetimin takibini otomatik durdurmaz. Haklarınızı korurken süresi gelen ödeme, itiraz ve yargı yollarını hukuk uzmanıyla değerlendirin.

Aidat artışına kim karar verir? Kiracı genel kurula katılır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak giderlere katılma kurallarını; yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları da işletme giderlerinin yönetimini düzenler. Bazı giderler eşit, bazıları arsa payı oranında paylaştırılabilir. Bu nedenle “her apartmanda aidat daire sayısına eşit bölünür” iddiası doğru değildir. Kat malikleri kurulu kararı ile kiracıların oy hakkı kendiliğinden aynı değildir; malik olmayan kiracının toplantıya katılması ve oy kullanması vekâlet/temsil koşullarına bağlı olabilir.

Kiracı aidat ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?

Yönetime karşı ortak gider borcundan kat maliki asıl kanuni muhataplardan biridir; kiracı ile malik arasındaki anlaşma bu kanuni sorumluluğu otomatik ortadan kaldırmaz. Yönetim, koşulları oluşmuşsa icra takibi veya dava yoluna başvurabilir. Kiracı ile ev sahibi arasındaki sözleşmesel ödeme borcu ve olası rücu ilişkisi ayrıca incelenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kira veya muaccel yan gider borcu ödenmezse kiraya verenin yazılı süre verme ve koşullarıyla fesih yoluna gitmesini düzenler.

Kiracı aidat makbuzu ve harcama belgesi isteyebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu madde 341, kullanma giderlerine katlanan tarafın ispatlayıcı belgelerin örneklerini istem üzerine diğer tarafa vermesini öngörür. Hangi giderin ne için toplandığını gösteren aylık hesap, işletme projesi ve faturaların incelenmesi anlaşmazlıkların çözümünde yardımcıdır. Belgeleri birbiriyle karşılaştırıp, gerektiğinde yönetimden yazılı açıklama isteyin.

Sık sorulan sorular

Demirbaş giderini kiracı kesinlikle ödemez mi?

Genellikle kalıcı yatırım ve esaslı yenileme malikin yükümlülüğüne ilişkindir; ancak giderin gerçek niteliği, kira sözleşmesi ve KMK madde 22’de yönetim karşısındaki müteselsil sorumluluk birlikte değerlendirilmelidir. Her kaleme tek cümleyle “asla” demek yanıltıcıdır.

Kiracı asansör bakım aidatı öder mi?

Asansörün günlük işletilmesi ve olağan bakımıyla komple değiştirilmesi farklı işlerdir. Ayrıntılı gider dökümünü kontrol edin.

Aidat gideri yüzünden kira ödemesinden kesinti yapılabilir mi?

KMK 22, yönetimce kanuni koşullarla tahsil edilen ortak giderler için kira borcundan düşülmeyi düzenler. Somut miktar, dönem ve ispat için yazılı bildirim ve hukuk danışmanlığı önerilir.

Site yönetimi kiracıdan ev sahibinin eski aidat borcunu isteyebilir mi?

Önce borcun doğduğu dönem ve kiracının o bağımsız bölümden faydalanma durumu belirlenmelidir. Yönetimin tüm eski borçları hiçbir sınırlama olmadan mevcut kiracıya yükleyeceği varsayılmamalıdır.

İlgili içerikler ve resmî mevzuat

Kira depozitosu nasıl geri alınır? ve Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa ne olur? rehberlerimizi de inceleyebilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Adalet Bakanlığı – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20 ve m.22; Adalet Bakanlığı – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.315, 317, 341; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – Aidat sorumluluğu karar örneği.

Bilgi kontrolü: 26 Ekim 2026. Bu rehber genel hukuki bilgi sunar; her kira sözleşmesi, yönetim planı ve gider kararı somut olay özelinde incelenmelidir.