Kira İçin Konut Yatırımı Değer Kaybederken Dubaiye İlgi Yükseliyor

Türkiye’de uzun yıllar boyunca güvenli liman kabul edilen konut alıp kiraya verme anlayışı, son dönemlerde yatırımcı açısından cazibesini kaybetmeye başladı. Konut fiyatlarının hızla artmasına rağmen kira gelirlerinin aynı ölçüde yükselmemesi, yatırım geri dönüş süresini uzatıyor ve Türk yatırımcıları yurt dışındaki alternatif piyasalara yönlendiriyor. Bu seçeneklerin başında ise Dubai geliyor.

Türkiye’de kiralar artsa da geri dönüş süresi uzuyor

TÜİK verileri kira artış oranlarının yüksekliğini koruduğunu gösterse de uzmanlar, bu artışın yatırımcıya reel anlamda ciddi bir getiri sunmadığını belirtiyor. Konut fiyat seviyeleri, bakım ve onarım giderleri, vergiler ile tahsilat riskleri birleştiğinde, kira gelirinin maliyeti karşılama süresi giderek artıyor. Sektörde kira çarpanı olarak bilinen gösterge, konutun kira geliriyle kendini kaç yılda amorti ettiğini ifade ederken, Türkiye genelinde yatırımcı aleyhine ilerliyor. Özellikle büyük şehirlerde bu sürenin 18 ila 25 yıl aralığında seyrettiği görülüyor.

İstanbul ve Dubai karşılaştırması: Metrekare aynı ama kira farklı

Fark, rakamsal olarak incelendiğinde daha açık biçimde ortaya çıkıyor. Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı ve AngelshineProperty Kurucusu Betül Işık, “İstanbul’un merkezi bir ilçesinde ortalama 1+1 dairenin satışı 5–7 milyon TL civarındayken, kira bedeli 20–30 bin TL aralığında değişiyor. Dubai’de ise benzer özellikte bir 1+1 dairenin fiyatı ortalama 250 bin–350 bin dolar arasında bulunuyor ve kiraları aylık 6–8 bin dirhem yani yaklaşık 1.600–2.200 dolar düzeyinde. Döviz bazında değerlendirildiğinde Dubai’de kira oranlarının daha dengeli olduğu ve geri dönüş süresinin daha kısa olduğu görülüyor. Bu, yatırımcıya daha öngörülebilir bir getiri sağlıyor.” ifadelerini kullandı.

Dubai’de istikrar ve öngörülebilirlik ön planda

Dubai piyasasında durum farklı bir çizgide ilerliyor. Dengeli arz planlaması, işlem hacmindeki yüksek oran ve yabancı yatırımcı dostu sistem sayesinde kira piyasası daha stabil bir zemin sunuyor. Konut fiyatı ile kira gelirleri arasındaki denge, yatırımcıya kısa vadede dönüş sağlıyor. Dubai’de ortalama kira çarpanının 11–15 yıl arasında olması önemli bir ayrıcalık yaratıyor. Ayrıca kira gelirinin döviz cinsinden olması, Türk yatırımcı açısından ekstra güven unsuru oluşturuyor.

“Brüt oran değil, net getiri belirleyici hale geldi”

Dubai’de gayrimenkul alım satımı faaliyetleri yürüten Angelshine Property Kurucusu Betül Işık, yatırımcının artık farklı davrandığını vurgulayarak şöyle dedi: “Türkiye’de kira fiyatları artsa da gayrimenkulün toplam gideri yatırımcıyı zorluyor. Vergi, bakım masrafları, boş kalma riski ve piyasa belirsizlikleri, kira gelirinin etkisini azaltıyor. Dubai’de ise yatırımcı daha net işleyen bir piyasa, güvenilir kurallar ve disiplinli bir sistemle karşılaşıyor. Artık yatırım kararında brüt değil net getiri esas alınıyor.”

Benzer görünüyor ama uygulamada fark büyük

Uzman görüşlerine göre, Türkiye ile Dubai arasındaki kira getirisi farkı sadece oranlarla açıklanamaz. Kâğıt üzerinde birbirine yakın görünen brüt getiriler, pratikte ciddi biçimde ayrışıyor. Dubai’de kira sözleşmeleri daha düzenli, tahsilat süreçleri daha sistemli işliyor. Ayrıca piyasanın yüksek likiditesi yatırımcıya hem kazanç hem de çıkış kolaylığı sağlıyor. Türkiye’de ise kira gelirinin sürekliliğine dair endişeler yatırımcıyı temkinli kılıyor.

Türk yatırımcı neden yön değiştiriyor?

TCMB ödemeler dengesi verileri, Türk yatırımcıların yurt dışında gayrimenkul alımlarında artış olduğunu ortaya koyuyor. Uzmanlara göre bu eğilimin başlıca sebepleri; döviz cinsinden gelir beklentisi, kısa amortisman süresi ve varlık çeşitlendirme arzusudur. Betül Işık bu yönelimin kalıcı olabileceğini belirterek, “Yatırımcı artık ‘bugün ne kadar kira alacağım’ sorusundan çok, ‘bu yatırım beş yıl içinde beni nerede konumlandıracak’ sorusuna odaklanıyor. Bu doğrultuda Dubai, Türk yatırımcısı için bir alternatiften ziyade yeni bir denge noktası halini alıyor.” dedi.

Kaynak: (KAHA) Kapsül Haber Ajansı